#1 在担心站岗的同时疯狂上车 ｜ 硅谷买房记

00:00 人物A：大家好，欢迎收听非谷中人。今天是我们的第一期节目。这是一档关于硅谷生活的非科技类播客节目。坐标湾区，我们聊聊科技之外的有趣话题。我是主持人 Leaf。今天坐在我身边的有两位朋友，都是我认识时间比较久的朋友。先给大家打个招呼吧，方欢你先来吧。

00:22 人物B：哎，大家好，大家好，呃，我叫方欢。我是伯克利毕业的，现在呢，是呃，加州注册建筑师，现在主要在湾区这边做建筑设计，然后做一些小住宅的开发项目。啊，同时呢，我也是一个 agent。

00:37 人物A：OK。陈然。

00:46 人物A：好的，其实我们这个播客第一期节目想讲房子这件事情，呃，也有很多背景了。我觉得第一，在湾区呢，我们除了科技之外，可能比较火热的话题就是买房，特别是在我们华人圈子。然后呢，这两年房-房价也特别的火热，整个市场也比较好，呃，然后变化也很快。所以我觉得我们平时都听过一些这种各种各样的文化类播客节目吧，但是讲房子的比较少，我不知道你们有没有什么经历感受？

01:23 人物A：对，这个话题呢，挺难讨论的，所以我们今天也试试看是能不能，呃，聊出些内容吧。然后我觉得是房子本身呢，可能就是衣食住行当中比较生活比较重要的一部分，是住这一部分。啊，我觉得可以第一期大家就是简单讲讲自己的一些，啊，个人的一些经历吧。我先从我开始。我是 13 年从国内来到美国念研究生，然后那时候下飞机以后就直接，还是一个教会的朋友，从机场接到他的那个家里面。当时是有一这样的一个 program，就给很多这种新生来了很多这样的便利。

02:04 人物A：然后我当时就住在 Berkeley 的那个学长的家里面，然后那是对我来讲是第一次在美国住的一种感觉，而且当时是在 Berkeley 的一个，就是这种小别墅里面，啊，他可能也是，呃，前几年买了房子，然后给我当时很深刻的印象就是，一进去就都是地毯，然后有好几层，然后我们就被安排在那个阁楼，那阁楼还挺大的，就大家一起，呃，跟几个朋友一起睡那个通铺，然后当然对我讲。

02:32 人物B：你现在还知道在哪里吗？

02:34 人物A：我知道，就在 Berkeley 那个四街还是，哦，不对，就在那个 University Avenue 上，那很长一条，就直接到学校那条路，很长一条。在靠四街的部分有一个，呃，就是居住区吧，然后有一个小别墅，我们就住在里面。

02:48 人物B：是那种学生公寓还是这种？

02:50 人物A：不是，就是他自己买的房子。

02:51 人物B：自己买的房子。

02:52 人物A：对，呃，现在想起来。

02:53 人物B：他是他是教会的？

02:55 人物A：他是他是 PhD，然后他是教会的，然后教会就有这样的 program，就是非常好啊，就帮很多

03:01 人物B：对，伯克利也是有这种，嗯。

03:03 人物A：对对对对对。

03:04 人物B：嗯。

03:05 人物A：然后我印象特别深，深刻就是 7 月份、8 月份到吧，很冷，就没有根本预料到原来加州是这样的一个天气。然后就印象中那个房子很，很干净。然后，呃，早上从阁楼下来，呃，学长就跟我说，你们可以自己冰箱里随随便拿。然后印象中就是在那个厨房里很大的一个 bowl，里面全是橙子。加州大橙子第一次吃，我都根本不敢相信这是真的是橙子。然后地毯很安静很舒服，然后一推开那个门就很冷。这是我对在，呃，加州第一次居住的一个体验吧。

03:41 人物A：然后后来就搬到了那个，嗯，就是毕业之后吧，因为工作的原因就去到了东湾，是在那个 San Francisco Bay 的东湾，叫做 Emeryville，是一个，它是一个港口城市还是什么？

03:56 人物B：Emeryville 不是港口城市，它就是，就是因为靠近三藩，所以呢，就是在 Bay Bridge 的脚边，所以它就自然而然就开发出了很多这种公寓，公寓楼。

04:09 人物B：对，以前没有，city 很小，其实 city 很小。

04:21 人物A：但是我，我后来也去 Emeryville 其他的一些，就是非公寓的地方转过，他们就很多那种 warehouse 改造的。

04:29 人物B：本身那边就是靠近，就那边已经很靠近 West，呃，West Oakland。

04:33 人物A：Oakland。

04:33 人物B：对，West Oakland 原来就是那种工业区，然后有点，其实那边有很多，好几个，我们之前有项目在，我们之前在那边看，就是嗯。它其实有很多那种，就是 recycle facility。

04:45 人物A：嗯。

04:45 人物B：就是那种回收站之类的。

04:47 人物A：嗯。

04:48 人物B：但现在政府，Oakland 政府在鼓励开发 West Oakland。

04:52 人物A：Housing。

04:53 人物B：对，那边有很多新的，新的房子，其实 single family house。

04:56 人物A：嗯，对，当时住在那儿感觉还不错，挺干净挺新的，然后那个交通也特别方便，它就直接是有 shuttle。

05:03 人物B：本身 bus 站也有那个 bus 就直接可以过 Bay Bridge 嘛。

05:06 人物A：对对，我们之-我们以前住在那个公寓楼下就有 bus 站。对。然后还有那个 shuttle 去那个，就是 Bart，对吧？然后就是很方便地坐地铁。

05:16 人物B：对啊，那边而且有一站 Caltrain。啊，不对，不是 Caltrain，是那个

05:19 人物C：Amtrak。Amtrak。

05:20 人物B：对，Amtrak。

05:21 人物A：对，它是感觉是一个非常新兴的那种交通城市啊，然后 commute 的，主要是那边很多就是去三藩工作的朋友。

05:28 人物B：对，原来三藩 downtown 工作。对。很多人住在那。

05:32 人物A：对，然后我后来，嗯，在那边住了两三年吧，然后就觉得，就是这个其实也跟居住特别有关系啦，就是我当时住在那的时候，就觉得每天要下班，然后要坐三十、四十分钟，特别堵车的时候，从从城市三藩中心回到那个住的地方。

05:50 人物B：有一种 996 的感觉。

05:53 人物A：对，就还没有 996 的感觉，因为我到点就下班，然后一下班以后呢，晕晕乎乎地坐了一个小时的车，到了家里面，已-才六点钟，然后晚上的 Emeryville 或美国吧。

06:05 人物C：的确不是 996，下班也挺早。

06:07 人物A：对，但是就是完全没有夜生活那种感觉，反正就是可能对一些我-在湾区没有生活经历的人来讲吧，就是

06:14 人物C：对，那里是没有什么东西。

06:16 人物A：对，我就，所以是这个动机就是觉得，哎，特别年轻，刚毕业，然后一下班就回家，而且就整个晚上没事情干，然后就觉得

06:24 人物C：找不到女朋友。

06:27 人物A：对，就认识不了新的朋友，所以后来就想到就是回，呃，搬到三藩去试试看。但是就一直印象中三藩的房价很贵，然后那时候比较穷，就，呃，找了一个特别破的一个，在哪里？在 Castro 那边，有，有一些居民区，然后也是找了一个中国的房东，然后也是一个三层的 house，就跟别人一起就合租了一个大 house，然后不同的 level 有不同的房间。

06:55 人物C：哎，早知道你-早知道那个时候应该在三藩买房子。

06:58 人物A：哇塞，那-

06:59 人物C：2013 年、2014 年的时候。

07:01 人物A：那时候。

07:02 人物C：涨到 2019 年一直。

07:04 人物A：哎，那都是后话。然后搬到三藩之后呢，就感觉整个打开了新的世-世界吧，就觉得非常的像个城市，然后下班之后跟朋友去，呃，酒吧，可以去参加一些活动。虽然三藩也没有那么多夜生活，但是感觉不太一样。嗯，然后后来呢，就在三藩住了四-三四年，四五年吧。然后后来就是认识女朋友之后呢，我们就想要买房子的事情，这是可能就后面的想法。哎，那我问一下陈然你，因为我们今天在陈然家的这个，呃，地方。

07:39 人物C：Studio。

07:39 人物A：不是 studio，大 house 了，这录音哈，呃。

07:44 人物C：大 house 我跟陈然 studio。

07:45 人物A：对，我跟陈然，嗯，我们认识了有一段时间，但是其实没有特别，呃，仔细地就是接触过，就是关于一些在美国生活的经历什么的。

08:26 人物A：在哪里？

08:36 人物A：嗯。

09:02 人物A：嗯。

09:18 人物A：嗯，就跟别人合租一个

09:20 人物A：大房子。嗯，然后呢？后来呢？

09:38 人物A：嗯。

09:40 人物A：是哪一年？

09:42 人物A：16 年的时候。

09:51 人物A：对。

09:57 未分组：嗯。

10:07 人物A：你那个时候，就身边的朋友有买房的吗？就跟你差不多年龄段的，或者

10:12 人物A：一起。

10:20 人物A：嗯。

10:26 人物C：没

10:26 人物A：什

10:26 人物A：概念。

10:35 人物A：我觉得就是从国内来的这些，这些留学生，他们对于买房子这种概念还停留在国内那一波，对吧？就国内都是，呃，小高层、高层

10:46 人物A：里面买一个公寓之类的。

10:48 人物A：这是他们对于买房的这个概念。

10:54 人物A：只-只在电影里。

11:02 人物A：那你当时是怎么想法呢？

11:50 人物A：嗯。

11:59 人物A：嗯，你确实想得挺长远的，包括买完房以后要做哪些事情，都-都

12:06 人物B：已经想得还蛮清楚了，还是

12:08 人物B：模模糊糊觉得我会这么做，但是

12:10 人物A：你-你是从哪里得到这个概念，说我想买一个，就是那种 flip 的这种概念？

12:16 人物A：自己 flip 一个。

12:21 人物A：house hack 之类的。

12:56 人物A：嗯，对，对，你刚说的这些完全是跟我当时状态完全相反。就是我-我可能是比较，我不知道，我可能比较典型的我身边的朋友呢，嗯，第一没有什么钱，很年轻，就刚毕业的时候。然后第二也是就对自己的人生没有太多的规划。啊，你可能也不知道未来二十年你会在哪，但是你至少知道这段时间我想做哪些事情。明年在哪。对，对，我-我可能明年在哪我都不知道。每天就是有很多各种奇奇怪怪的想法。然后还有你刚刚说这个买房的这个流程要去折腾，这我连学习的渠道都没有。

13:33 人物B：这个我觉得还挺神奇的，就是比如说像-像我-我们对吧，我们起码也算是科班出身嘛，但其实我发现我身边很多建筑师啊，他其实自己的房子他都不一定愿意去弄，但反而他其实是做这个行业的，他反而是一些 engineer，就像现在大家都是买一个稍微旧一点，自己自己装修什么。嗯。小红书里面有很多这种，对吧？就这种还还挺挺挺有意思的。

13:58 人物A：对，所以建筑师当时都在聊些什么？

14:02 人物B：建筑师不不知道，建筑师当时在聊。

14:05 人物A：可能就没有这个，可能也没有这个储蓄也。

14:09 人物B：对，储蓄也不够。

14:10 人物A：不敢想象这个事情。对，旧金山的房价还是挺高的，就是可能你很难。

14:17 人物B：对，其实就，呃，三藩这个城市比较奇怪，它-它经过好几年大起大落，好多次大起大落。以前我那个 partner 跟我讲过，他说在 dot com bubble 的时候，那个时候 dot com bubble 破灭，整个旧金山就是个空城，然后那个时候房子随便捡，但其实也没人买。然后再是那个 08 年金融危机的时候，又是个空城，到现在呢，大家又 move out，对吧？大家搬出三番，又慢慢变成一个空城。所以他说大起大落其实好几次。嗯。现在又回到那个，加上现在那个治-治安有点，对吧？嗯。治安有点差，我感觉。

14:52 人物A：对，整个社-社会环境也变得没有以前那么好。

14:58 人物B：就原来

14:59 人物A：可能贫富差距什么。

15:00 人物B：就可能越来越左了吧，就。

15:02 人物A：嗯。

15:02 人物B：嗯。

15:03 人物A：所以对，当时我就对买房没有任何概念，然后就觉得，嗯，可能唯一有一些投资就是炒炒股。买了觉得那种，呃，投资周期比较短，就是或者可能是特别短，然后自己有一点就是能够，呃，控制或者能够，嗯，想象到吧，比如你花个几百块钱就能够买一只股票，几十块钱都能买，对吧？那个时候就就想，哎，这我我可以了，我已经开始尝试投资了，就对自己的 bar 还要求还挺低的。对，所以就根本没有想过买房。

15:35 人物B：不过就算到现在为止，一般的 engineer。

15:39 人物B：呃，engineer 他们对于投资的概念，就特别是房子啊，除了自-自己的房子，如果是做买投资房的话，或者说买这种想做一些短期的跟房子相关的，还是以短期为主，我感觉。

15:52 人物A：嗯。

15:52 人物B：就我身边的投我们项目的一些，一些朋友，他还是希望能够快。

15:56 人物A：哦，对，我觉得陈然绝对不是典型，我也认识。

15:58 人物B：陈然不是典型，所以我刚才在问他，你怎么知道这个 flip 的概念？

16:02 人物A：对对对。

16:11 人物A：对啊，就后来就，嗯，就认识了女朋友之后，然后就开始，就稳定了一些嘛，整个从生活状态和节奏就开始，呃，进入说我要考虑，至少我知道我这一年都在哪儿，对吧？至少我可能知道明年都在哪儿。然后，呃，也是在疫情期间吧，就是非常的，我这人都是非常直观地去感受身边的一些生活，就很多朋友都已经搬出三藩了。嗯，有几个朋友可能都是有家庭的，他们就不得不搬出三藩，因为也是刚刚出生的小孩儿，然后需要大一点的空间，就看到身边的朋友，然后就感觉很触动。

16:48 人物A：就有的去看他们朋友的家里去参观，有的家里面就是买的是非常新的房子，就会觉得，哇，原来 single family house 的生活，呃，还挺好的。

16:58 人物B：是完全不一样的是吧？

17:00 人物A：很香。

17:01 人物B：很香。

17:02 人物A：对，就是嗯，以前一一直想象的，因为我们以前有一个朋友，就很早就买了 single family house，但他家住得很破。他-他比较懒，可能就有房，但是不愿意装修，或者想到以后再装修。他也没有女朋友，所以就对住 single family house 生活

17:19 人物B：不向往。

17:20 人物A：对，没有-没有任何这种情感上的动机去-去住在里面。后来也就看到有一个新朋友，他疫情期间去买了一个大房子，然后也是刚刚 remodel 好的，整个这个很 high ceiling，啊，然后所有东西都是新的，然后，呃，有院子，然后那个社区也非常好，在 Burlingame，所以触动还挺大的。然后另外一对朋友呢，呃，他们是买了破房子，然后他们就跟我讲说，买的很低价格，以后再增值，就是你刚刚说这一套，他就跟我讲，就觉得两方面我都，就是都有动机了。第一方面说，哎，有大房子可以住，第二方面呢，就是这也算是一个投资的机会。

18:02 人物A：就是怎么说呢，就是给自己两方面的这个理由去买房子吧。然后当时疫情期间呢，还有一个原因就是利率很低，然后大家都说要买房，可能也就是我朋友去买房的一些原因吧。嗯。

18:17 人物A：对，大家都买房了。

18:19 人物A：跟风，就是跟风，对。

18:22 人物A：跟风上车，所以我觉得应该比较典型吧。呃，然后，然后就是最后就是，呃，方欢也刚刚拿到了那个房产中介执照。

18:33 人物B：就买房子方便。

18:34 人物A：对，这这也是想的比较，就是长远的一步吧。想买房子先先考个执照。所以，所以现在，呃，我是方欢的第一个顾客，然后方欢天天现在几乎全职在在卖房子。

18:48 人物B：全职帮别人看房子、卖房子、搞房子。

18:58 人物B：从从今年开始吧，1 月份开始，其实 1 月份比去年，去年已经很火爆了，对吧？1 月份比去年更火爆，主要是因为这个月开始降，呃升息嘛。

19:12 人物A：对。

19:12 人物B：然后呢，我感觉有有一波焦虑感，就大家觉得，哎呀，我要赶紧上车。

19:16 人物A：嗯。

19:17 人物B：对吧，就感觉这个车已经开始发动了，要赶紧要上车，有一波焦虑感。另外呢，就是大概去年十一月，的确是没什么房子，就是湾区是出了名的 inventory 低。

19:29 人物A：嗯。

19:30 人物B：就没什么房子可以在市面上你找得到。

19:32 人物A：嗯。

19:32 人物B：所以呢，一个房子就好一点的地-地段，像中半岛啊、南湾啊，其实都抢疯了，很多-很多人，包括圣诞节那段时间没有房子，就积累了一波买家。

19:43 人物A：嗯。

19:43 人物B：加上一-一-一升息以后，我感觉就焦虑。1 月份是相比去年这一年单月涨幅来比较的话，是最-最高的，今年 1 月份

19:53 人物A：嗯。

19:53 人物B：是最高的，反而。

19:54 人物A：那前两年，就是 2020 年那个时候，你可能还没有开始卖房子，但是那个时候的房价是一个什么情况？

20:02 人物B：就我接触，因为我做这个，所以接触蛮多。在 2020 年的时候，在疫情之前，当时我自己，我印象很-很深，就是当时我自己的一个 flip 的一个项目在三藩，然后呢，我们当时正好赶在疫情前，没有涨起来之前，那个时候是卖的，那个时候其实卖的很亏是吗？有点亏，但当时也没有什么办法，因为这是一个投资人的决定，然后嗯。我们就把它卖了。呃，等到那波之后，就开始，开始疯了，就开始疯了，因为因为利息低嘛。

20:32 人物A：嗯。

20:32 人物B：那时候，那我觉得那时候的主要，主要原因就是利息低。

20:35 人物A：对。

20:35 人物B：但是呢，三番一直没怎么动，就大家都要搬出。

20:38 人物C：condo 可能比较难卖。

20:40 人物B：除了 condo 以外，就普通的 single family house 其实也没怎么动。

20:43 人物A：OK。

20:43 人物B：直到现在，到 2021 年下半年才开，慢慢开始又涨起来了。

20:49 人物A：嗯。

20:49 人物B：就三番的房子，好的地段，比如说 Noe Valley、Potrero Hill 那种地方是，还是一房难求。就好房子出来，还是会抢光。但是像有一些地方，哎，Glen-Glen Park 很好。Glen Park 我自己很喜欢这个地方。但是其他相比之下，就卖的这个速度比不过中半岛和比不过南湾。也主要是因为整个三藩其实在近几年其实已经涨得有点厉害了。

21:16 人物C：啊，是。

21:16 人物B：对吧？像其他很多地方，像，呃，Belmont 这种 city，其实原来是没有这么高的。现在才慢慢涨到了三藩应有的水平。去年，我带丽夫去看过一个房子，那时候是在 Menlo Park 的东，东北边。

21:33 人物A：东北边，对。

21:33 人物B：的一个角落，对吧？嗯。其实那块区域都是属于 San Mateo County，它不是属于 Menlo Park City。那块区域属于 Menlo Park 入门级的一个区。嗯。也还不错，对吧？

21:45 人物A：对。

21:45 人物B：那个时候我们看过一个房子，大概 1000 尺，1100 尺。

21:47 人物A：对，很小。

21:48 人物B：很小，刚刚翻新过。

21:50 人物A：我们当时看的时候，我-我其实没什么概念，我还觉得，哇，这个人，他当时所有的这些，呃，listing agent，或者说是他传达这个 owner 的意思都是说，哎呀，这个小孩要上学了，要搬了。然后因为你都会问啊，他为什么卖房嘛，结果还翻修得很好，本来要住的。

22:11 人物B：但没-但明眼人一看就知道是一个 flip。

22:14 人物C：啊。

22:17 人物B：对，短时间的人。然后那个人呢，就那个房子我们当时看到是 165 万嘛，当时就一直在跟我们说，如果你们多出得出一点就买到了，但那个房子一直，一直卖不出去。

22:26 人物A：听上去他当时挺想卖掉的。

22:28 人物B：对，挺想卖的。然后，然后呢，那个房子，结果因为价格比较高，就有一点卖得有点吃力，等到今年，去年大概就圣诞节之前，终于卖掉了。

22:40 人物A：嗯。

22:40 人物B：但其实只要这个人再坚持两个月，到今年同样的房子

22:44 人物A：嗯。

22:45 人物B：卖到了 190 万。

22:45 人物A：就是第一个房子是 1100 尺，然后卖了 100，最后卖的是 170 万。那是 9 月份、10 月份的时候。

22:54 人物B：大概是 11 月份最后 close。

22:56 人物A：11 月份 close。

22:57 人物B：对。

22:57 人物A：然后现在是 1 月份我们在说的时候。

22:59 人物B：同一个区，1 月份一个房子。

23:01 人物C：900 多。

23:02 人物B：900 多尺，1000 尺都不到，但结果卖到 190 万。

23:05 人物A：位置还稍微差一些。

23:06 人物B：位置还稍微差一点，因为它是一个 corner，嗯。

23:09 人物A：那这明显能感觉到就是

23:11 人物B：你可以感觉到这种焦虑感。

23:15 人物A：那个时候我-我们当时看房的时候也-也是就觉得，一路上涨的过程中去买的，然后买的时候觉得-觉得特别贵。我女朋友一直说我，哎。

23:26 人物B：你这样是买不到房子的。

23:32 人物A：对，就是我们当时是，嗯，也是刚开始，我刚说到我想去买看房了，然后啥也不懂。然后我们就经常去看房子。每次看房都-都是一次教训吧，就觉得，哇，这什么房子这么破，卖这么贵。

23:49 人物C：教训。

23:50 人物A：就是，就感觉说教你做人，就是我们就卖这么贵，而且每次看完以后，怎么说一周内他就卖掉了。

23:59 人物B：就发现他其实并没有瞎说，他没有 bluffing。对。

24:04 人物A：对，然后我们就是胆战心惊地跟方欢第一次出价，然后方欢也是第一次出价，对不对？

24:10 人物B：对，我也是第一次。

24:11 人物A：然后我们当时具体看看的是 Belmont 的一个房子，在呃湾区半岛的地方吧，是一个比较老的区。

24:18 人物B：还是个路冲。

24:20 人物A：还是路冲，对。

24:24 人物A：对，差不多。我们当时就是，但是很保守，我们都是第一次出价嘛，因为你能感受到一个典型的 first time home buyer 的第一次 bidding 的那个感受。

24:35 人物B：Newbie buyer, newbie agent.

24:37 人物A：对对对，然后我们是，他 listing 是 1.65，然后我们，我跟方欢，跟我女朋友在出价前那天晚上，聊了两个小时，到底是 1.64 还是 1.62。

24:52 人物B：对对对。觉得这么破一个房子。

24:57 人物A：我就说，1-1.64 吧。

24:59 人物A：我-我还是比较保守的，我既然出价了，方欢说，这房子有点破。

25:04 人物B：嗯。

25:05 人物A：我觉得，万一卖了砸你们手上也不太好，要不出 1.62 吧。然后我们就-就整个非常 awkward，就那天晚上的对话，就是两个小时，做了各种功课，各种 comps，做各种 research。对，然后后来那房子卖了多少钱？

25:26 人物B：就后来就比我们出价高了，呃，40 万。好像，好像更多。更不止，是吧？

25:32 人物A：6，200，220 万，210 万。

25:35 人物B：现在回头。

25:35 人物A：70 万。

25:36 人物B：对，就当时就觉得，what？

25:39 人物A：对，就是那次就真的是感觉成长。

25:42 人物B：刷新了三观是吗？

25:43 人物A：就感觉。对，就觉得

25:45 人物B：不重要的很多东西。

25:46 人物A：对。

25:46 人物A：当当时，不过当时我跟那个那个卖家 agent 聊得还挺好，他说，我跟他跟他说，你不管怎么样你都跟我讲一下。

25:54 人物A：然后他后来跟我讲了。嗯。然后我说差多少？

25:56 人物A：他说差

25:57 人物A：差四五十万。那他说你们要不要跟？我说

26:01 人物B：这个好像跟心理预期落差太大了。

26:04 人物A：我们当时想的那个底线就是，我我们跟方欢的策略就是希望能进入第二轮。

26:10 人物B：对。

26:10 人物A：然后

26:11 人物B：再出一个我的底线的价钱。

26:12 人物A：就是 1.8 我们就买吧。

26:15 人物B：嗯。

26:15 人物A：当时特别害怕进入第二轮，一进入第二轮感觉就-就又要加钱了。结果人家还说了，差个四-四五十万，2 million 以上吧，他说，反正没说很具体。就是都是这个情况，那可能都听说很多 all cash 买房的人。

26:30 人物B：对啊。

26:31 人物A：就觉得心灰意冷，然后就想说，行，那我们就慢慢买，我们也不急，就是在三藩自己也有自己的房子住。

26:38 人物B：哎，这个我觉得是挺-挺神奇的，基本上找我的人都说我们不急，我们不急，但看了几次之后。

26:44 人物A：都急了。

26:45 人物B：他-你就会明显感觉到这种这种焦虑感就开始了，就他-他-他已经不由自己控制，就开始觉得我一定要出手了。

26:53 人物A：对，就是从众嘛，就是我们这种人都非常的这种容易被市场 manipulate。然后就说我们可以从长计议，啊，说是当时给自己理由是说，8 月份看房，11 月份、12 月份应该会 cool down 一些。然后觉得我们应该这段时间先积累一些经验，然后成长了以后，知道了哪个房子好就下手，到时候就下手就一个一个准。

27:20 人物B：对，然后但是就很很有趣，就是基本上看了几次房子都在想，第一个房子怎么这么便宜？那个 outbid 那个人没有瞎出价，的确就是这个价。

27:31 人物A：对，短时间内整个人的心理变化就很快。我觉得很多人跟我后来跟很多人交流也都是这个状态吧。然后有一次就是 Labor Day 的时候，我们想就是心里面已经完全没有从-没有想法说我们休息一下。

27:47 人物B：没有任何预期。

27:48 人物A：就对，我-我们当时是 Labor Day 吧，然后就想别人都出去玩了，我们就觉得，哎，就是要不再看一看吧。

27:55 人物B：别人出去玩来看房。

27:57 人物A：对，我-我想能不能捡个漏什么的。

27:58 人物B：结果大家都在看房子玩。

28:01 人物A：但那天还是很火热，就根本没有消。

28:03 人物B：哦，说到这个啊，就是为什么说我说 1 月份火热。

28:06 人物A：嗯。

28:06 人物B：1 月份看房子，open house 火热到什么程度啊，大家都在排队，就跟买超市一样，就排到，排到，排到门口。

28:13 人物A：第一个有 COVID 的原因嘛。

28:14 人物B：一方面是有 COVID，但另外一方面是人实在是太多了。

28:17 人物A：嗯。

28:17 人物B：就很少能够看到，就算去年你也很少能看到一个 open house。

28:20 人物A：你说是一月份的时候。

28:21 人物B：对，1 月份这个月，中半岛的房子啊。就你很少能看到大家是排队进去的，你知道吗？就-就就里面人太多了，就是。

28:29 人物A：整个区就只有两个房子 open。

28:32 人物B：对，就是就看来看去你这些人都认识，你就知道这个买家，我在那个房子也遇到过他们，就感觉是这种感觉。

28:39 人物A：反正我们搬进去新房之后呢，也经常会看旁边的房子，开 open house，然后就

28:45 人物B：惯性。就就就走进去看。看房时候的惯性。

28:48 人物A：哎，这不是住隔壁的吗？

28:53 人物B：对对。在 open house。

28:55 人物A：对对对，然后在 Labor Day 的时候就看到一个房子，然后瞬间就成长以后，我们出价那个价位都不太一样了。

29:02 人物B：然后立马。

29:03 人物A：立马就进入了第二轮。

29:05 人物B：立马果断了很多。

29:06 人物A：对。

29:10 人物B：还是要开会。

29:11 人物A：还是开会啊，那第二次嘛，也是才第二次嘛，但是就是，就是别人说你进入第二轮的时候，就感觉

29:18 人物B：有机会了。

29:19 人物A：有机会了，而且差的不是很大，然后再一咬牙，一跺脚。其实当时下完那个 offer 之后，别人接受了以后，立马就后悔。就多对吧？

29:31 人物B：觉得多了是吗？

29:32 人物A：立马就后悔。哎呀，别人肯定是骗我们的，说什么有六个 offer 在竞争，其实就我们一个人啊。那种现实感就扑面而来。

29:45 人物B：觉得是不是自己的第二轮出得太高了。

29:47 人物A：对啊，就其实不要加也可以买到的，但是就是很复杂那个心情吧，嗯。对，反正

29:56 人物B：现在觉得怎么样？

29:57 人物A：现在我们经常盯着 Redfin 看。

30:04 人物A：我们后来有个朋友，他也是，我们搬，我们就搬进去之后进入一个微信群，然后，呃，我们就-就自我介绍嘛，就-就是邻居好的，我们刚搬进来的，然后立马就有个人加我女朋友微信，呃，私聊，他说，哎，你们是不是住那个叉叉叉叉？他说你怎么知道？他说我去看过你那个房子，11 月，10 月份 close 就那一个房子。

30:30 人物A：呃，我们当时去买房的时候，就看到那个房子已经 pending 了。

30:33 人物A：所以买不到那个房子了，但是看我们家房子特别好，view 特别好。然后他说他后来买的那个房子就在我们家隔壁，然后就比我们家就小一些，还

30:44 人物A：稍微旧一些，还很，呃，没有更贵吧，但是就是相对来讲差不多的价格，就感觉这么一看还是比较

30:52 人物A：对对对，后来盯着 Redfin 看吧，就看那个曲线跟看股票一样，就一路上涨。

30:57 人物B：对，就是这这个房子，后来还有别的 agent 来问我是怎么

31:01 人物A：把

31:01 人物B：这个价钱谈下来的。对。就那个 agent 还他说他他的客户也看过这个房子，但等到他们想，我不知道是不是就这个这个这个女生。

31:16 人物B：还可以。

31:17 人物B：现在回头看就是个 deal。

31:20 人物B：对，对，现在都是这样子的。

31:23 人物A：那你就是宏观来讲的话，嗯，我们就可能这个 timing 可能比较-比较特殊，就是从大涨到现在开始 cool down，然后后面不知道会发生什么。

31:33 人物B：没有扩档，没有扩档。真的没有 cool down。

31:37 人物A：对，这个东西就很，因为买房是一个很周期很长的事情嘛，你去持有一个房子很长的事情。那对于大部分人来讲，他要去下决定买这个房子，他会不会想一下，就是未来这个房子会怎么发展呢？有没有，就是宏观上面，你觉得以后房子还会再涨吗？长期来讲。

31:55 人物B：湾区是一个特别特别特别奇怪，就是特别，我觉得比较特殊，因为湾区的整个的它的产业，以科技，科技行业为主的这个产业，如果你去看科技公司人的收入的话，他们的购买力真的是很强。

32:09 人物A：嗯。

32:10 人物B：以他们的购买力来看的话，这边房价只能说 OK。

32:15 人物A：嗯。

32:15 人物B：就没有说很贵很贵，对吧？嗯。相比之下，同样的购买，就比如说我们说国内吧，深圳、上海，对吧，工资比这边要低很多，它各行各业的嘛，就不一定是码农了。但是国内的房子价，房价要比这贵很多，对吧？所以这方-这-这是一方面房价，另外一方面就是说成本问题。就是房子主要就是手-就是脚底下那块地嘛，那块地就是卖这么贵。然后现在成本又很高，湾区的人工成本，盖房子材料，像本来在去年年底的时候，木材材料有下降。

32:49 人物A：嗯。

32:50 人物B：1 月份又上涨，不知道为什么又上涨。然后现在所有的管道，就是那些水管道，铜管

32:58 人物A：嗯。

32:58 人物B：涨了 3 倍。

32:59 人物A：哇塞。

33:00 人物B：就这种这种，还有很，就是很多现在那些，呃，builder 啊，那些 GC，他们在囤一些材料。

33:06 人物A：哦。

33:06 人物B：就他们有的时候 bid 一个项目，比如说我 bid 我-我准备要做这个房子装修嘛，对吧？我是 6 个月以前我给你一个价钱。他们现在都要加一个条款，就是说材料增长我要加钱。就他六个月之前跟六个月之后的材料的价格差好多，导致他很有可能会做一个项目会亏钱。因为他的人工也是涨了很多。就他原来可能跟几个老墨合作，那些老墨就找-找不到，就或者涨价涨得很离谱。所以就他-所以成本就摆在这儿，就成本摆在这儿，他-他不可能就便宜卖嘛，对吧？然后另外一方面就是说这个政府的成本高了很多。Permit fee。

33:43 人物A：哦。

33:44 人物B：政府的 city impact fee 也，也涨了很多。

33:47 人物A：为什么呢？政府的 permit 是说也是因为人工的原因，还是？

33:51 人物B：政府的 permit fee 一直在涨。我会给，我可以举个例子，我们现在有一个项目在奥克兰，奥克兰山上。原来像奥克兰山上这种地方，它的 impact fee，impact fee 就是 traffic impact fee，school impact fee，affordable housing impact fee 之类的，这种地方，现在要比大概一年以前、两年以前吧，的 impact fee 涨了一倍。就 city，它直接就涨了一倍，就它当然它它一点点涨了。

34:18 人物A：嗯。

34:19 人物B：但相比之下。

34:19 人物A：这大概是呃多少钱呢？就是一般。

34:21 人物B：就原来可能就是说，比如说两万。

34:24 人物A：哦，就盖个房子，对于这些这种。

34:25 人物B：Permit fee 大概是两万。哦。现在涨到了四万多。

34:29 人物A：哇，那是不小的。

34:30 人物B：就这其实已经开始变成一个不小的开支了。对。它已经变成你整个造价的百分之四到百分之五了，对吧？嗯。一百万造个房子的话，那如果这样子的话，就这些成本都是额外的嘛。嗯。造房子又在增加，各种 cost 都在增加，所以本身卖，就是房子本身价格就是下不去。

34:49 人物A：嗯。

34:49 人物B：就并不是说我们有泡沫，我们可以挤一挤，但

34:52 人物A：嗯。

34:52 人物B：这个地方就是摆的就这么多。

34:54 人物C：就 hard cost。

34:55 人物B：Hard cost 就是花了这么多钱，对吧？你就很难，对吧？你很难能够，除非就是 Palo Alto 的房子，卖一个就是五百万六百万。但是，人家就不卖了嘛，对吧？

35:11 人物B：之前呢，呃，湾区大概是三百块钱不到。

35:16 人物A：啊。

35:16 人物B：我可以把它全部做完。

35:17 人物A：啊哈。

35:18 人物B：现在基本上已经有三百五啊，三百七十五啊，四百。

35:21 人物A：哦。

35:22 人物B：这样的价位。

35:25 人物B：八十万，都只是 hard cost，都只是土建部分。

35:27 人物A：啊。

35:28 人物B：然后我们还没包内装。

35:29 人物A：哦，还有装修。

35:30 人物B：对啊，内装像买个冰箱，买个材料，这些全都在涨价。

35:34 人物A：啊。

35:34 人物B：而且关键已经不是涨价的问题，而关键就是拖，物流又是个问题。

35:41 人物B：拿不到。

35:43 人物B：对，然后很多人都是在借那个，比如说 construction loan 啊。啊。它的利息成本又在这儿。

35:47 人物A：啊。

35:48 人物B：虽然利息低一点，但是时间长。

35:53 人物B：对，全是钱。

35:54 人物A：所以整个加州的，跟其他州不一样的地方就是它这个成本太高。成本高。然后我-我觉得这个还有一个你跟我说过它开发流程太长。

36:04 人物B：开发流程长，对，开发流程长，特别湾区有几个 city 就是出了名的不友好。嗯。它在限制开发，其实这些 city 如果放松一点，房子能够加快速度审批，加快速度建的话，不会就是像现在这种房，房屋紧张，房源紧张的情况会，就是会比较好的缓解。

36:23 人物A：嗯。

36:23 人物B：city 它就卡得太死。

36:25 人物A：嗯，就一方面人力成本高，另一方面政府的政策也不是很友好，所以它盖房的动力也没有很强。

36:33 人物B：对。

36:34 人物A：才造成我们感受到这种加州房，房产非常的紧张。

36:37 人物B：对，房，房源紧张，然后呢，造价又高，所以房价高，主要是还是供，供需关系嘛。

36:44 人物A：对。供求关系。

36:45 人物B：然后房价高之后，所以我觉得等到，虽然涨了息，并没有缓解任何的这个买房的焦虑，就大家还在，就反而更焦虑。

36:55 人物A：哦。

36:56 人物B：觉得

36:56 人物A：就利息上涨其实

36:57 人物B：房价涨起来了。

36:58 人物A：嗯。

36:59 人物B：利息上涨了，是更加买不起。

37:02 人物A：感觉就是有一种反作用在里面。

37:07 人物C：对。

37:07 人物B：然后股价还跌了一点，首付又少了点。

37:10 未分组：对。

37:11 人物A：对，那最近有那个加州有一些改革吧，比如说像我们之前传的这个 SB9 的法案，他说是，呃，就是说是一个多大的 lot，它能够

37:24 人物B：分割分地。对，就是从历史，就是从整个的加州的原来的历史上来看呢，就是说整个 single family house，它分地是非常困难的。呃，然后它要经过，经过很多的审批流程，就不光分地这个项目，这一项，就算符合规定的分地，也要起码一年以上，才只是分地，就不，不算其他的 permit，对吧？这是，这是原来。现在呢，SB9 呢，就主要就是说能够让 single family house 的 owner 能够比较方便地把自己的地分开，然后相当于在一块地上盖一个房子，另外一个地方，在另外一个地上再盖一个房子。怎么-怎么说呢？就是这-这个法案是比较适合 single family house owner 会比较好。

38:08 人物B：它因为它有一定的要求，比如说一定要在这边住三年呐，你才能分这个地啊，但其实真正适合做这样的分地的项目也没有很多。因为你想想很多人，很多 single family house，这它这个房子已经在前面了嘛。你要拆这个房子，或者说你要想办法让-让车能够开到后面去，才能把后面那块地用起来，对吧？所以像这样的 condition 也不多，就这个房子就要切掉一点，物理上，物理上要切掉一点。所以像这样的 con，就是比较好的，我看比较好的是一些，当然是地比较大的，对吧？然后呢是在 corner lot。corner lot 的话，因为两条街夹角的地方，比较好做这个 access。所以像这种。

38:48 人物A：所以这个法案要短时间内提高整个房子的 inventory 也落地也很难。

38:54 人物B：也很难，要 home owner 自己有这个嗯。motivation 去做这件事情。

38:57 人物A：哦。

38:58 人物B：对吧，因为开发商来说很难能够做到这个东西，你要拥有他要住在这儿。也不，就他当然可以想办法，各种办法去拥有这块地三年，但三年对于，对吧，就是时间有点长，就很难把它做成一个生意了，就你就

39:11 人物C：对。

39:12 人物B：就可能是开发商自己，自己家的房子。

39:15 人物A：对，这个这个量就做不到那种真正的商业和产业化。对。它还是一个，就是一个，呃，刺激自己去分地的一些一些政策，但是并不能真正的，就是鼓动这些开发商和大的企业去把这个 housing shortage 给改善。

39:31 人物B：对，我觉得政府也是在制衡嘛，他不希望，他可能不一定希望是开发商去做这件事情。

39:36 人物A：嗯。

39:36 人物B：他觉得可能可能他利益驱动太明显。嗯。他希望是 homeowner 自己去做这件事情，可以把另外一个房子出租，或者说把它卖掉，他可以做这个事情。所以，但是 homeowner 真正能够有这个资金和实力去做这个。嗯。还有有正好适合这块地。

39:55 人物B：对啊，然后像一般的 homeowner，他其实很难能贷出来 construction，就是建

40:00 人物A：对。

40:00 人物B：施工贷款。

40:01 人物A：对。

40:02 人物B：那像这样的情况就明显制约着这些所有的情况发生嘛。

40:06 人物A：对，就治标不治本，就还是一个就是法规，对于盖房的这个政策以及这个成本上的这个天然因素，导致我们这个 housing shortage 对。短时间内不可能很好的改善。

40:18 人物B：对，但当然就是有各种，就我看到有些开发商在跟 homeowner 合作，就比如说你出地，我出钱，我帮你盖房子。OK。以后我们怎么分这个利润，也有这种做法。

40:29 人物A：嗯。

40:30 人物B：是一个好的办法。

40:31 人物A：哎，那说不定以后大家看房子可以看那种地大一点的。

40:35 人物B：现在地大的就已经，就原来，原来地大的就可能只说地大多一点点钱。

40:42 人物C：多一点钱。

40:42 人物B：现在已经 price in 了。

40:44 人物A：哦。

40:44 人物B：就是人家已经考虑到，就就是 agent 他就很很狡猾，他就说，哎，你看这个房子 potentially 你可以用 SB9。ADU 是吧。嗯。呃，有或者 ADU 或者 SB9，你可以做这个，你可以做更多的事情，你有更多的 value，对吧？

40:59 人物A：对对对。

41:00 人物B：呃，这个已经是价格已经上去了。

41:02 人物A：对对对。那我们就说回个人吧，就觉得这个宏观的经济也很难 predict，这个趋势呢，看起来也比较糟糕。那我们就讲讲，就是作为个人的话，嗯，像陈然和方欢，你们觉得为什么年轻人应该就是买房子？按照你们之前的经历以及你之前跟这个顾客打交道的经历吧。

41:23 人物C：就陈然你先说。

41:38 人物A：嗯。

41:47 人物A：嗯。

42:30 人物A：嗯。

42:37 人物B：钱白借。

42:38 人物B：对吧，钱就是白借。

42:41 人物B：对。

42:41 人物A：就这个利率，对于可能很多年轻人来讲，他没有什么概念哈，就是 3%、4% 到底在所有这些贷款里面是一个什么样的水平？

42:50 人物B：现在利息，就是呃，当然不是今天，呃，就不是今年，去年利息其实是历史新低，就是这这这是十几二十年以来的最低。

42:59 人物C：嗯。

42:59 人物B：就 1%、2%，你看这个通货膨胀都已经到 3% 了，对吧？相当于你如果能够借到一个 2% 的利息的话，相当于就是白借。

43:07 人物B：对吧？相当于就是白借钱嘛，对吧？其实是非常划算的。这就是为什么这么多人买房子的原因。我身边有很多客户，就是，呃，很多都是有第一套房，就准备换房子，想要等一等，看房价能不能跌一点再买进。其实我觉得就看经济会不会崩。其实，其实很难，其实很难。为什么？就是说，当经济崩的时候，它是一个连锁反应啊。一旦经济崩了，很有可能工作都没了。那个时候怎么买房子，对吧？很有可能就没有人卖房子，对吧？寄希望于捡漏的这种心理，其实是很难，我觉得很难。倒反而如果是刚需房的话，要早点上车，我觉得反而是一个选择。

43:49 人物C：对，还有什么好处呢？买房子。

43:51 人物B：另外一个地方就是说，很多年轻人，他其实的整个事业处于上升期嘛。其实把这部分的钱用作 down payment，省点钱用作 down payment 买一个房子的话，起码这部分钱就 lock 住，然后有一个比较好的回报，像湾区有一个比较好的 appreciation。这样的话，其实对于长久来说，就你什么都不用做。嗯。对吧，就什么都不用做，又有税务优势。

44:15 人物B：那很多很多很多年轻人不是骚操作，股票骚操作，好不容易赚了半天，结果扣掉了一半的税。

44:21 人物B：对吧？

44:22 人物C：对，先不说亏钱的问题。

44:24 人物B：先不说亏钱。

44:25 人物B：就算不骚操作的人，一般都是买比如说大盘基金。

44:29 人物B：你也不能就买进卖出嘛，对吧？也要持有好多年，特别是在湾区，就这个 appreciation 真的是很厉害。

44:49 人物C：嗯。

44:55 人物B：嗯。

45:00 人物B：锁住了。

45:17 人物A：所以就是有 finance refinance 这种工具去增加它的流动性。

45:23 人物A：还有什么，我听说还有什么 home equity。

45:25 人物B：Home equity。

45:26 人物B：相当于就是在房子上加了一张信用卡。

45:30 人物C：大概是这样的。

45:30 人物B：随借随还。

45:31 人物A：就是说你，我投了 20 万的 down pay 在里面。嗯。然后

45:35 人物B：它主要还是看整个这个家庭的这个收入情况。啊。然后以这个房子为抵押。

45:40 人物A：嗯。

45:40 人物B：然后呢，它就可以比如说在银行借你一张 10 万块，10 万块上限的这个

45:46 人物C：支票。空头支票。

45:47 人物B：Credit line。对，Credit line。

45:48 人物A：就跟 Credit card 一样的。

45:49 人物B：对，然后呢，你就拿一部分钱。

45:51 人物A：嗯。

45:52 人物B：就还掉，然后就不算利息。

45:54 人物A：啊。

45:54 人物B：就随借随还。

45:55 人物A：就是在一定的时间内还掉。

45:57 人物B：对，对。

45:57 人物A：OK。

45:57 人物B：这样的话做一点房子里装修什么都是一个挺好的选择。

46:11 人物A：嗯。

46:20 人物A：嗯。

46:25 人物A：嗯。

46:26 人物B：而且不交税。

46:28 人物A：啊，因为你，你也是

46:29 人物B：因为这个是一个 loan。

46:30 人物A：有 loan 在那儿。

46:32 人物B：这个是个 loan。

46:33 人物B：这 70 万是个 loan，不交税。

46:48 人物B：对，而且就是，呃，比如说，呃，房子要涨十万是很容易的，对吧？appreciation 涨十万是很容易的，但是你想在工作上一年赚十万是很难的，对吧？你要做好多事情才能赚到这十万。

47:05 人物A：对，然后就是我特别感兴趣就是加盖翻修的那块儿，啊，因为方欢也经常做这个生意吧，就是我我我自己的一个算盘吧，就是说啊，我买个房子，我有还有一些加盖的余地，然后我算一下这个人工成本，它是一个 fixed cost。

47:22 人物A：就是在湾区吧，这个人工虽然贵，但是你这个钱我在哪里盖都是这个价格，差不多吧，对吧？然后我地段好的地方，它可能就是每尺卖的单价，嗯，完全能 cover 我的成本，绝对是能够，而且还有一部分的盈利空间。那相当于我-我在地段好的地方，每盖一尺，每一尺都是赚钱的。那这个就是，所以这个房子也是一个非常好的一个 project，对吧？所以。

47:54 人物B：这就是这个 flip，这就是那个 flip 的概念嘛。

47:56 人物A：对对对，我就觉得我们当时买房就有这种想法嘛。

47:59 人物B：嗯。

47:59 人物A：就是说，所以看起来这个 flip 是一个非常好的生意啊，就是你买房子，你就有一个，有一个这样的 potential，然后你就可以去，去通过一些工程去把它给弄出来。

48:09 人物B：实现这个 potential。

48:10 人物A：对，实现这个 potential。

48:11 人物B：但其实，其实 flip 是一半的 flip 都是活雷锋。就是，就是湾区说的活雷锋。有很，它就很，其实 flip 是一个很难做的事情，其实啊，你像像 Zero，像这么大的公司，它最后就是因为想要 flip 房子，赚这个，实现这个利润空间，最后不就赔了吗？

48:31 人物C：对。

48:31 人物B：对吧？主要还是因为在作为一个短期的操作的这个事情，它的很多的成本不可控，很多事情还是不可控。比如说市场在买房子的时候，能不能抢到一个好的 deal。就如果你是急着一定要买的，我这个 deal 是一定要做的，我这一个这个礼拜，我这笔钱是一定要花出去的。

48:51 人物C：嗯。

48:52 人物B：有这个压力的时候，你不一定能够买到一个好东西。嗯。你可能买的比较贵，对吧？然后呢，等到半年以后翻完了，要卖这个房子，那个市场不一定是个好市场。嗯。你也不一定真的卖得出去。嗯。对吧？这个一来一回已经差了点钱，加上中间的材料涨啦，人工涨啦，找不到一个人啊，政府卡一下，PG&E 卡你一下，或者时间成本拖长了。嗯。或者说这部分有一些额外费用的话，其实是很难真正能够精确计算到很多东西的。所以一般，就算是老手，都不一定能够保证每单赚钱。他只能说我这几年

49:27 人物A：嗯。

49:27 人物B：总的来说是赚钱的，但不一定每一单赚钱。

49:30 人物A：对，就刚刚我之前看那个房子，它就是

49:33 人物B：就是一个活雷锋。对。

49:34 人物A：对，他一百六-150 万买到手了，然后对。花了七八万去盖房子，最后卖了 165 万。

49:40 人物B：亏的。

49:40 人物A：去掉 commission fee。

49:42 人物B：就是亏。

49:42 人物A：去掉各种 closing fee。

49:44 人物B：对，他就是亏的。

49:45 人物A：对。

49:45 人物B：但他他有的时候没得选择，因为他可能有压力嘛，他有银行的压力，他有利息的压力，他有他需要做什么事情。

49:50 人物A：这个 timing 很难掌握，因为你不在里面住，对吧？

49:54 人物B：而且他赚了钱还要交税。

49:56 人物A：对，感觉没有赚到钱。

49:57 人物B：对，很多都很难。

49:59 人物A：对，所以我我这么听下来，我感觉，呃，flipper 更需要一个专业的团队，他要做很长一段时间，甚至要做同一时间要做很多个项目。

50:09 人物B：对，我觉得 flip 他看的不是一单两单。

50:11 人物A：嗯。

50:11 人物B：就如果要做这个生意的话，看的不是一单两单，看的是一个量。对。他要走量。

50:15 人物A：他这个赚钱的这个确-确定性是比较大的，因为他在短时间内，这个成本在这儿，然后需求在这儿，他就是有得赚的，但是你不一定每一单都

50:25 人物B：都能够赚到，对，会经常会有很多惊喜。

50:27 人物A：对。

50:28 人物B：所以一般真正做的 flip 的人，还是以这种施工，呃，就是呃 GC 比较多。

50:34 人物A：嗯。

50:35 人物B：GC，一般都是 GC 加一个 agent。

50:37 人物A：因为他自己就把这个

50:38 人物B：把工程给接了。

50:39 人物A：最重要的部分给做了。

50:40 人物B：对，然后一般是 GC 跟 agent 他们两个人会搭档，然后一-一个做买卖，一个做施工，就这种团队会看得会比较多。但是一般小的还是很难赚钱。

50:52 人物A：就是个人的那种。

50:53 人物B：还是很难，嗯。

50:54 人物A：嗯。

50:54 人物B：还是要就是做得比较好的，基本上都是好多年经验，跟 city 很熟，跟 PG&E 也很熟，各方各个环节，他能够精确控制。

51:03 人物A：嗯，对那个地段也很熟。

51:05 人物B：对，地段也很熟，卖多少钱都很熟。

51:07 人物A：对。

51:07 人物B：就那个 agent 也要也要能够保证卖出去，对吧？然后装修的呢，又不至于太好，就是他能够装修到恰好能让他卖出去。

51:16 人物A：嗯。

51:17 人物B：就他要控制那个量，他不能说我很任性的装修一个特别好的，也不行，用太太差的材料，人家一眼也看出来也不行，对吧？所以就这个其实是一个经验活。

51:27 人物A：嗯，那除了像我们刚刚陈然说的，就是房子这些，呃，便利性、流动性以外，那它投资性所在的部分，除了它-除了它这个可以翻修以外，它还有什么就是，呃，比较大的这个投资的方向？

51:45 人物B：啊，这个就是我们，这个就是那个在美国一个比较流行的一个投资房子的这样的一个模式，叫做 BRRRR。

51:54 人物A：嗯。

51:54 人物B：这个模式。这个模式其实是在美国做的人挺多的。它什么东西呢？叫 BRRRR，就是 B 就是 buy，然后有四个 R，就是 renovate, rent, refinance 和 repeat。它主要的概念就是在说，买一个房子，把它装修一下，然后呢，把它租出去。

52:12 人物A：嗯。

52:12 人物B：就 rent out。然后呢，因为租出去之后，以这个租金作为一个这个房子的回报，跟银行去做这个 refinance，然后呢，希望能够把最开始投入的本金，把它给重新贷出来。

52:26 人物A：就是因为 renovate 之后，租金的上涨，导致这个房子有了更多的价值。

52:32 人物B：价值增长，对，价值增长，或者说租金是大幅度提高。

52:37 人物A：嗯。

52:37 人物B：就比如说原来这个房子就一个房间。嗯。基本上呢，做的人是这么做的。

52:40 人物A：OK。

52:40 人物B：他不是说房子真正，他-他的这个 refinance 并不是看着刚才陈然说的是房子的 appreciation 价值增长，而是说我从原来一个房间增加到了三个房间。

52:51 人物A：嗯。

52:51 人物B：我从原来一个房间的租金变成了三个房间的租金，通过这个方式去贷款，然后能够把这个钱贷出来，贷出来其实就-其实就是你的本金。

53:02 人物A：就把你的 down pay 给

53:03 人物B：贷出来。

53:04 人物A：贷出来了。

53:05 人物B：贷出来之后就是 repeat 再做下一个项目。

53:07 人物A：就是说第一个房子你已经就是你的租-你的房租也 cover 了你的这个 mortgage。

53:13 人物B：对。

53:14 人物A：然后你的本金也从 refinance 这部分给 cover 了。

53:17 人物B：对。

53:17 人物A：所以你相当于零成本的，几乎零成本的持有

53:21 人物B：拥有一个房子。对，这当然这个概念是很美好的，但-但是在湾区基本做不到。

53:26 人物A：嗯。

53:27 人物B：因为湾区的房子实在是太贵了，当房子一到，到了就是贵到一定程度的时候，这个租售比。

53:33 人物A：嗯。

53:34 人物B：就是没没法弄。嗯。就所以在湾区这个，这个模式很难实现。除了我看到有几个人在 South Bay 做过一些，或者说呢，就是说以这个模式做得比较大的人，他们可能做，其实同样的模式，一般的美国房地产就是那种真正的比较大的开发商，他们也是用这个模式，但他们做的可能是学生公寓，或者说老年公寓，或者说是 apartment building。就是有单元数很多，房间数很多，以这样的方式来做，是有的。

54:02 人物A：像 BRRRR 这种有，就像你刚刚说的，有很，有些就是需-需要一些天然的条件以外，还有些什么风险呢？

54:11 人物B：风险很，也有很多风险。对，买能不能买到一个，也一样，任何房子买价是非常关键的。然后呢，在加州找租客是一个头痛的问题。

54:24 人物A：嗯。

54:24 人物B：啊，因为租控，租控法很厉害。

54:27 人物A：嗯，像陈然你刚说自己在学习这个投资，呃，房地产，你也是参考这种方式吗？

54:43 人物A：嗯。

54:45 人物A：因为卖房是一个很贵的。

54:50 人物A：Closing cost。

54:51 人物C：Closing cost，对。

55:07 人物A：呃，就是它能享受那个长期的 appreciation。

55:11 人物A：然后你能够充分利用它这个 asset 对你给你带来的一些便利性和工具。

55:32 人物A：这个很火啊，最近就很多湾区的人也是

55:35 人物A：因为类似的原因吧，就是经常在外面投资。

55:38 人物A：你一般在哪里看？

56:12 人物A：所以你-你已经买了一个了？

56:15 人物A：能不能大概讲一讲？

56:41 人物A：OK。

56:53 人物A：也是买了一个 single family。

57:00 人物A：啊。

57:01 人物A：最后，哦，就新的楼盘。

57:07 人物A：嗯。

57:18 人物A：就没了。

57:33 人物A：哇，那也是一个当时。就是需要大量的前期工作，您对。当下就要做那个决定。

57:44 人物A：最后那个租出去了吗？

57:48 人物A：OK。

57:49 人物A：就是怎么样的 cash flow？

58:03 人物A：OK。

58:08 人物A：就没，那边就没有什么 rent control 什么的。

58:11 人物A：10 年以内没有。10 年以内的房子都没有，OK。

58:19 人物C：嗯。

58:22 人物A：嗯，那有想过去其他的地方？

58:31 人物A：外州的房价。

58:37 人物A：那说到这个，你们会考虑真的搬到外州吗？我有，我有想过，呃，因为在家里面待太久了嘛，然后想 remote working 特别方便。就我有很多朋友，他可能不是说真的想要搬出加州，他就把这个地方房子给退了，就租的房子退了以后，就 travel work，就旅居，到了一个地方工作一个月，呃，觉得无聊了再待下一个地方。甚至还有同-同事就是他会自己有房车，然后就每天都换一个地方都有可能。所以就觉得这个有一定的可能性吧。

59:30 人物A：对，我觉得最后，最后，最后的最后还是落实到为什么这么多人最初来加州的原因嘛。对。对吧？对。天气好、气候好、学校好。我觉得这这种就是大家在开始疯狂买房的时候就忘记了这一点。

59:42 人物A：对吧？就本身，本身是就是因为这些原因才来了这里。

59:47 人物A：对吧？就很有可能他们的小孩最后还是要读斯坦福和读伯克利的。

59:51 人物C：对，基础设施也好，然后教育系统、医疗系统，应该都是在美国最最好的一批吧。

59:58 人物A：就是最好的一，最好的地方嘛，对吧？

1:00:09 人物A：嗯。

1:00:20 人物C：嗯。

1:00:27 人物C：嗯。

1:00:27 人物A：对吧？Commission 是一样的。就是说那个 percentage 是一样的。起码加州都是一样的吧。对。就可能湾区会比 LA 好吧，对吧？

1:00:34 人物C：对。

1:00:52 人物A：所以我也想过在外州投资，但是感觉不了解。啊。也不在那儿出-就是学习或待过，所以就有很多 uncertainty，所以可能还是想在自己熟悉的范围内去做一些投资啊。所以 Sacramento 我觉得很不错啊，因为我去过很多次。

1:01:08 人物C：对，Sacramento 的下面那个 Elk Grove，R-Elk Grove 那个地方其实蛮好的。

1:01:13 人物A：好，那-那我们最后说说最近的事情吧。就我看方欢你，呃，也是要从三藩搬出来了，住了多少年了？

1:01:23 人物B：哦，我也-我已经住了差不多五年了。

1:01:26 人物A：因为你给别人很多买的房都是给我们就是在半岛啊南湾买的那种房，然后你自己一直住在三藩，你有什么感觉，如果就是准备搬出来？

1:01:37 人物B：主要还是，主要还是我-我原来呢是一个 condo，一室一厅比较小，然后呢，一直家里就家里人说要来嘛，一直来就没地方住。然后现在，呃，也是还是就是因为这个-这个原因嘛，就是家里人要来，所以就要本身就想要换个房子。嗯。我本来呢是就在看 Glen Park 这个地方。

1:01:57 人物A：嗯。

1:01:57 人物B：不过就是因为，就 agent 还是方便一点，就是你其实有各种消息渠道，了解到各种资源嘛。

1:02:03 人物A：嗯。

1:02:03 人物B：我正好了解到一个 off market，然后就-就在，就在 Belmont，然后就相当于说服了这个卖家，让他不要上市，然后把它买下来。就这个-这-这个行业就还是一个这种，怎么说，就是非常的 people business。

1:02:20 人物A：嗯。

1:02:20 人物B：对吧，你要跟人去谈，然后你要去，就有可能会谈出来一点什么东西，但都是非常凑巧，所以我买这个房子就不是那种，我在一直在看，然后我一定要买什么，我不是这个样子。

1:02:31 人物A：嗯。

1:02:31 人物B：我是真的是凑巧看到了这个，然后所以就买到了这个。

1:02:36 人物A：所以你终于也要从城里面搬出来了。

1:02:39 人物B：对。

1:02:40 人物A：如果抛开投资的目的，你们自己觉得是，因为大家都在城市里住过嘛，你们觉得这是城市还是郊区，呃，哪个更好一点？

1:02:48 人物B：还是跟人生阶段差不多吧，对吧？

1:03:17 人物C：嗯。

1:03:28 人物A：对，我也有类似的感受。我们以前都是 city boy，就是经常在城里面，就我从郊区就搬到了城里面嘛，就感觉认识了很多朋友，也认识了女朋友。然后后来呢，就感觉我在家里面，住在那个公寓里面，我们两个人就也是因为 COVID 之后呢，在家里面的时间更多，然后各种活动也更多了。比如说我女朋友要去种花种草，还要在家里面做菜，我们家那个锅都已经就堆不下了。然后就感觉，哎，这么说好像是我女朋友想买房子，其实我并没有想买房子，对不对？

1:04:04 人物B：基本上，对，我这边的经验就是，基本上买房子最后都是女生做决定。她的，她的欲望会强烈很多，她要买，她对她自己未来生活有一定的规划，然后她想要买一个什么样的房子，她想在什么地方，她想小孩怎么样，去哪里上学，她其实都已经想好了。我觉得很多时候，就像我们之前那个，那个朋友，对吧？嗯。男方就是个 city boy。就是女方在耳边说要买房子，要买房子，要买房子，然后开始慢慢看出去，原来就一直住在，住在 city 里面。

1:04:34 人物A：对，可能男生就是没有主动去想要住大房子的概念吧，比较随遇而安，你给我住我就住。

1:04:42 人物B：住就住了，就觉得，哎，的确挺好的。

1:04:46 人物A：对对对对对，可能确实买房对于男生来讲是一个比较经济的、理性的一个决定，还是以投资为这个动机，有给我一个投资的动力，我对。我会去折腾，去对。买它。

1:04:58 人物B：我觉得这个这个这个例子我要再-再-再说一遍，就我觉得特别-特别有意思。嗯。不管是哪里买房，以前我国内的，像我爸妈那一辈的人的，我爸妈那一辈的朋友，只要听着家里爸爸当时在国内买股票的都亏了。余钱，都-都现在都亏了。听着妈妈的，或者妈妈偷底-偷私底下自己买房子的，现在都衣食无忧了，对吧？

1:05:26 人物C：秘诀，成功的秘诀。

1:05:28 人物B：我觉得还是因为稳定吧。

1:05:29 人物A：嗯。

1:05:30 人物B：就女生可能需要一个房子给-给-给她这个安全感。

1:05:33 人物A：说了半天，我们男生就是在瞎折腾。啊，是的，是的。还是要靠女生去。

1:05:43 人物A：好的，今天跟两位朋友聊了很多关于买房的有趣话题。如果你对我们的讨论感兴趣，或者对节目有任何反馈，欢迎给我们来信。我们的邮件地址是非谷中人的全拼@gmail.com，并且欢迎大家在 Apple Podcast、Spotify、YouTube 以及各种泛用型播客客户端上搜索非谷中人，并关注我们。我们下期再见。拜拜。